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全国æˆÕF­h收入地图åQšåœ¨ä¸­å›½ä¹°æˆ¿½I¶ç«Ÿæœ‰å¤šéš¾ï¼Ÿ

+å…Ïx³¨å…Ïx³¨ å¶æª€è´¢ç» è€å¸ˆåQŒèŽ·å¾—更多投资策略!
15461人阅读2017òq´11月13日 01:28:01

  中国居,大不易。

  说è“v买房之难åQŒä»ŽåŒ—上òq¿æ·±åˆ°å®æ­æˆæ¸ï¼Œä»Žä¸€¾U¿åŸŽŒŽ‚到三四¾U¿åŸŽŒŽ‚,大江南北åQŒ960多万òqÏx–¹å…¬é‡Œä¸Šï¼Œå¤§æŠµéƒ½æœ‰åŒç­‰æ„Ÿæ…¨ã€‚

  当然åQŒæœ€ä»¤äh感慨的还不是æˆÕF­h持箋高企åQŒè€Œæ˜¯æ”¶å…¥å¢žé•¿­‘Šæ¥­‘Šè½åŽäºŽæˆÕF­h涨幅åQŒä»¥è‡³äºŽæˆÕF­h­‘Šæ¥­‘Šè„±¼›ÕdŸºæœ¬é¢åQŒè¶Šæ¥è¶Šä¸Žæ™®é€šå±…æ°‘æ— å…»I¼Œ­‘Šæ¥­‘Šæˆä¸ºå°‘æ•îCh的投机游戏。

  不过åQŒåœ¨ä¸­å›½ä¹°æˆ¿½I¶ç«Ÿæœ‰å¤šéš¾ï¼Ÿæˆ‘们˜q˜éœ€è¦æ•°æ®è¯´è¯ã€‚

  ¾lè¿‡2016òq´è¿™ä¸€è½®çš„暴涨åQŒå¤§å¤šæ•°ä¸€äºŒçº¿åŸŽå¸‚æˆÕF­h实现¾˜Õd€ã€‚

  以全国36个主要城ŒŽ‚(省会城市+计划单列ŒŽ‚)作äؓ观察å¯Îù±¡ã€‚è¿™36个城ŒŽ‚里åQŒæˆ¿ä»·ä¸˜q‡ä¸‡çš„只有10个城ŒŽ‚,基本都属于东北、西北城ŒŽ‚,如沈队뀁哈ž®”滨、兰州、银川。

  而在2015òqß_¼ŒæˆÕF­h˜q‡ä¸‡çš„城ŒŽ‚还属于ž®‘æ•°åQŒåªæœ‰åŒ—上广深和厦门、杭州、天‹z¥ç­‰å¯¥å¯¥10个城ŒŽ‚,最˜q‘大热的武汉、郑州、合肥、重庆、成都、长沙都˜q˜æœª˜q‡ä¸‡ã€‚

  ˜q›å…¥2017òqß_¼ŒåŒ—上深房ä»ïLªç ´6万元åQŒåŽ¦é—¨ã€å¹¿å·žè·Ÿéšå…¶åŽï¼Œå…±åŒ˜q›å…¥å‡ä­h3万元ä¿×ƒ¹éƒ¨ï¼Œè€Œä¸‰äºšã€æ­å·žã€å—京、福州、天‹z¥åˆ™½Hç ´2万元。

  è¯äh³¨æ„ï¼Œ˜q™è¿˜åªæ˜¯å…¨åŸŽå‡ä­håQŒå¦‚果只看中心城区,˜q™ä¸€æ•°å­—往往˜q˜è¦¾˜ÖM¸Š2倍左叟뀂如北上æ·×ƒ¸­å¿ƒåŸŽåŒºå‡ä»äh—©å·²è¶…˜q‡8万元åQŒè€ŒåŽ¦é—¨ã€å¹¿å·žä¸­å¿ƒåŸŽåŒÞZ¹Ÿåœ¨5万元以上åQŒäºŒ¾U¿åŸŽŒŽ‚如武汉天æÓ|¼›å·žä¹Ÿéƒ½åœ¨3万元以上。(可参阅《全国中心城区房ä»ähŽ’行:北上æ·Þq ´8万,二线城市普遍­‘…3万》)

  不过åQŒå•çœ‹ç»å¯¹å€û|¼ŒäºŒçº¿åŸŽå¸‚与一¾U¿åŸŽŒŽ‚之é—ß_¼Œçš„ç¡®˜q˜å­˜åœ¨è¾ƒå¤§çš„差距。但如果¾l“合æˆÕF­h涨幅åQŒäºŒ¾U¿åŸŽŒŽ‚å·²¾låŸºæœ¬èµ¶ä¸Šä¸€¾U¿åŸŽŒŽ‚。

  关于收入主要有两个指标,一个是城镇居民人均可支配收入,另一个是城镇在岗职工òqÐn‡å·¥èµ„。前一个是以家庭äؓ¾lŸè®¡å•ä½åQŒè¦†ç›–到所有居民,¾lŸè®¡çš„是可自由支配的收入åQ›åŽä¸€ä¸ªæ˜¯ä»¥å•ä½äؓ¾lŸè®¡å•ä½åQŒä¸ªä½“就业者和自由åŠÐnŠ¨è€…不在其列。

  ˜q™ä¸¤ä¸ªæŒ‡æ ‡å„有优势,ž®Þp¯„仯‚´­æˆ‰Kš¾åº¦è€Œè¨€åQŒè¦†ç›–到所有居民的城镇居民人均可支配收入更有现实意义。

  ˜q™æ˜¯2016òq´36个主要城ŒŽ‚城镇居民äh均可支配收入排行åQš

  ¾|®æ¢æˆåœ¨åœ°å›¾ä¸Šæ˜¾½Cºçš„æ°”æˆö图是˜q™æ ·çš„:

  从这两张图上åQŒæˆ‘们可以发现几个很有意思的现象åQš

  其一åQŒä»Žæ•´ä½“上看åQŒåŒ—上广深宁杭处于第一阵营åQŒè€Œæˆ¿ä»äh¶¨òq…较为突出的郑州、合肥、武汉处于中游,襉Kƒ¨åŸŽå¸‚基本处于垫底位置。从数字上看åQŒåŒ—京上‹¹ïLš„收入水åã^åQŒæ˜¯äºŒçº¿åŸŽå¸‚郑州、合肥、西安的1.6倍左叻I¼Œæ˜¯å¤„于垫底位¾|®çš„贵阳和西宁的两倍有余。

  其二åQŒä¸€èˆ¬è€Œè¨€åQŒç»‹¹Žè¶Šå‘达的地区,收入水åã^也相å¯Îù¾ƒé«˜ï¼Œä½†ä¹Ÿå­˜åœ¨ä¾‹å¤–。比如天‹z¥å’Œé‡åº†åQŒè¿™ä¸¤åœ°çš„GDP总量仅次于广州深圻I¼Œä½†æ”¶å…¥æ°´òqÐn´æŽ’在全国中下游,重庆甚至˜q˜å¤„于倒数位置åQŒä»…有北京和上æ“v的一半多一点,甚至˜q˜ä¸å¦‚长沙、济南、福州等普通二¾U¿åŸŽŒŽ‚。

  城市富而民众收入一般,天æÓ|主要是由¾læµŽ¾l“æž„å†Ðn®šçš„,天æÓ|以国有大工业企业ä¸ÞZ¸»åQŒè¦†ç›–çš„ž®×ƒ¸šäººç¾¤æœ‰é™åQŒéš¾ä»¥æƒ åŠæ™®é€šæ°‘众。

  重庆是一个很å®ÒŽ˜“被总量光环吸引的城ŒŽ‚,却忽略了光环之下åQŒè¿™æ˜¯ä¸€ä¸ªå…¸åž‹çš„襉Kƒ¨åŸŽå¸‚。3000万äh口的量çñ”åQŒå¾ˆå®ÒŽ˜“拉大总量åQŒä½†ä¹Ÿä¼šäº§ç”Ÿå‡æ‘Šæ•ˆåº”åQŒæ¯•½fŸåœ¨ä¸ÕdŸŽåŒÞZ¹‹å¤–,˜q˜æœ‰å¤§é‡òq¶ä¸å¯Œè£•çš„地区。

  所谓房ä»äh”¶å…¥æ¯”åQŒé¡¾åæ€ä¹‰ž®±æ˜¯æˆÕF­h与收入之比,通过˜q™ä¸€æŒ‡æ ‡åQŒå¯ä»¥ç²—略评估普通居民家庭购房的隑ֺ¦ã€‚换句话è¯ß_¼ŒæˆÕF­h收入比,衡量的就是一个家庭不吃不喝要多少òq´æ‰èƒ½å¤Ÿä¹°å¾—起一套房。

  中国典型的家庭是三口之家åQŒä»¥90òq³ç±³ä½œäؓ标准面积åQŒç”±æ­¤è®¡½Ž—房ä»äh”¶å…¥æ¯”åQš

  转换为气泡地囑֦‚下:

  ¾l“合æˆÕF­h地图、收入地图以及房ä»äh”¶å…¥æ¯”数据åQŒæˆ‘们可以得å‡ÞZ»¥ä¸‹å‡ ä¸ªè¦ç‚¹ï¼š

  1、从国际标准来看åQŒæˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”的合理水òqÏx˜¯3-7。在36个主要城ŒŽ‚里åQŒåªæœ‰é•¿æ²™ã€è¥¿å®ã€ä¹Œé²æœ¨é½ã€æ²ˆé˜Ÿë€å‘¼å’Œæµ©ç‰¹å’Œé“¶å·½{‰6个城ŒŽ‚处于合理水òqŸë€‚

  当然åQŒå…¶ä»–超出合理水òq³çš„30个城ŒŽ‚,òq¶ä¸æ„å‘³ç€å…¨éƒ½å­˜åœ¨æ³¡æ²«åQŒåŽŸå› åœ¨äºŽï¼ŒæˆÕF­h收入比衡量的是全体居民的购房隑ֺ¦åQŒä½†å®žé™…上购房群体一般都以中高收入者äؓä¸â·¼Œ­‘Šå¯Œè£•çš„城市、äh口流入越大的城市åQŒæˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”自然会更高。一个城ŒŽ‚房ä»ähœ‰æ²¡æœ‰æ³¡æ²«åQŒè¿˜éœ€è¦æ›´å¤šæ•°æ®è¿›è¡Œåˆ†æžï¼Œ˜q™ä¸åœ¨æœ¬æ–‡è®¨è®ÞZ¹‹åˆ—。

  2、从整体上看åQŒæˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”与房ä»ähŽ’序基本一è‡ß_¼Œå‘ˆçŽ°ä¸€¾Uѝ€äºŒ¾U¿åˆ°ä¸‰çº¿çš„阶梯式分布。

  从数字上看,在36个城ŒŽ‚里åQŒæˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”­‘…过30的只有北上深厦四个城ŒŽ‚,与房ä»ähŽ’序一致。而超˜q‡20的也只有7个城ŒŽ‚,除了北上深厦åQŒè¿˜æœ‰ä¸‰äºšã€ç¦å·žå’Œå¤©æÓ|åQŒè€ŒåŒä¸ÞZ¸€¾U¿åŸŽŒŽ‚çš„òq¿å·žåˆ™åªæœ‰18.7。而超˜q‡10的则有22个城ŒŽ‚。

  从区域上看,从东部到中部再到襉Kƒ¨åQŒæˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”也åŞ成阶梯式分布。东部沿‹¹·åŸŽŒŽ‚普遍超˜q‡15åQŒä¸­éƒ¨åŸŽŒŽ‚在10-15之间åQŒè¥¿éƒ¨å’Œä¸œåŒ—城市基本都在10以下。

  3、套用城ŒŽ‚分¾U§æ¨¡å¼ï¼Œä»¥æˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”来衡量,深圳上æ“v北京厦门三亚属于一¾U¿åŸŽŒŽ‚,至于òq¿å·žåQŒåªèƒ½è·Ÿ¼›å·žã€å¤©‹z¥ã€å—京、杭州、石家庄、æ“v口、武汉、郑州等位列二线城市åQŒè‡³äºŽå¤§˜qžã€è¥¿å®‰ã€é•¿æ²™åˆ™åªèƒ½¾cÕdŒäºŽä¸‰¾U¿åŸŽŒŽ‚。

  4、作ä¸ø™¿™ä¸€è½®æˆ¿ä»ähš´æ¶¨å‘¨æœŸçš„领涨城市åQŒæ·±åœ³çš„æˆÕF­h收入比当仁不让,位居首位。2015òqß_¼Œæ·±åœ³æˆÕF­h收入比äؓ27åQŒåˆ°äº†2017òq´åº•åQŒè¿™ä¸€æ•°å­—攀升到40。这意味着åQŒä¸€ä¸ªæ™®é€šæ·±åœÐn®¶åº­ï¼Œ˜qžç®‹40òq´ä¸åƒä¸å–ç§¯æ”’的收入才能供得起一套房。即便是两倍于òqÐn‡æ”¶å…¥çš„中产群体,ä¹îC¸€å¥—房也要耗费20òq´çš„家庭收入。这说明åQŒæ·±åœ³çš„楼市早已与普通äh无关åQŒåŒ—京上‹¹·ä¹Ÿæ˜¯å¦‚此。

  5、广州、宁波、长沙这三个城市比较有意思,房收比与æˆÕF­h之间构成一定程度的背离。原因在于,˜q™ä¸‰ä¸ªåŸŽŒŽ‚收入都相对较高åQŒè€Œæˆ¿ä»·å´åˆä¸å¦‚同½{‰æ”¶å…¥çñ”别的城市åQŒè™½ç„¶è¿™òq¶ä¸ä»£è¡¨˜q™ä¸‰ä¸ªåŸŽŒŽ‚房ä»äh›´åˆç†åQŒä½†è‡Ðn°‘意味着相对较高的安全边际。

  其一åQŒä»Žè´­æˆ¿éš‘Öº¦ä¸Šçœ‹åQŒåŒ—上深厦三亚都属于宇宙¾U§çš„存在。高达30以上的房ä»äh”¶å…¥æ¯”åQŒä¸ä»…让普通居民望之却步,ž®±æ˜¯ä¸­äñ”¾Ÿ¤ä½“也只能望房兴叏V€‚这五个城市的房ä»øP¼Œæ—©å·²¾lä¸Žæ™®é€šå±…民没有多大关¾pâ·¼Œè€Œæ“Ü为投资者与投机者的狂欢。

  其二åQŒè¿™å‡ å¹´åQŒé€ƒç¦»åŒ—上òq¿æ·±çš„声音不¾läºŽè€»I¼Œä¸»è¦ç†ç”±ž®±æ˜¯ä¸€¾U¿åŸŽŒŽ‚房价太高。的¼‹®ï¼Œä¸€¾U¿åŸŽŒŽ‚房价太高而收入却不够高,但二¾U¿åŸŽŒŽ‚也不是康乐园。经˜q‡è¿™ä¸€è½®æš´æ¶¨ï¼ŒäºŒçº¿åŸŽå¸‚的房ä»äh”¶å…¥æ¯”普遍攀升到10-20之间åQŒä¾ç„¶è¶…˜q‡å¤§å¤šæ•°äººçš„承受能力。

  其三åQŒæ—¢ç„¶æˆ¿ä»äh”¶å…¥æ¯”已经高到如此¼›»è°±çš„地步,ä¸ÞZ»€ä¹ˆæ¥¼ŒŽ‚还是一片兴旺?从中短期看,æˆÕF­h更多受货ŒŽã€åœŸåœ°å’Œäººå£½{‰å› ¾y çš„影响åQŒä»Žé•¿æœŸçœ‹ï¼Œä»ÖM½•æˆÕF­h上涨如果没有¾læµŽå¢žé•¿å’Œæ”¶å…¥å¢žé•¿çš„支撑åQŒéƒ½ä¼šè•´è—ç€å·¨å¤§çš„风险。

  所以,中国楼市的未来又会如何?

 

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  • 八百伴    2017-11-14 02:11

    房地产庄家吃香喝辣的

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叶檀财经

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